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房产交易过程中被法院查封,如何处置?

作者: 房帮帮 来源: 房帮帮 时间: 2017-02-13 12:06:00 点击量: 164

【案例】

今年十月份张先生通过中介买了一套二手房,购房款为人民币九百万元,双方约定其中五十万元于过户当日付清,其余四百万元办理按揭贷款。买卖双方于十一月十日办理产权过户手续时,张先生付清了首付款五十万元。可是,在办理产权过户过程中,张先生忽然收到中介的通知,说该房产被xx法院查封了。张先生到法院一了解,原来卖方人欠别人近百万款项,被对方起诉到xx法院,时间恰好是在我购房的这段时间里。不知道我现在要怎么办?

律师分析

张先生和业主签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的。按照协议的约定以及合同法的规定,你应有两种权利可以选择,即你可以要求该业主继续履行合同,如果业主违约,你也有权要求解除合同,并要求业主赔偿给你造成的经济损失。

而本案中,由于你购买的房产被法院查封,按照合同的约定及合同法的规定,视为该房产存在权利瑕疵,无法履行,你有权解除合同,要求卖方赔偿违约金及给你造成的损失。但问题是:由于卖方存在大量债务,可能没有能力退还你支付的购房款和赔偿给你造成的损失,同时,由于房价上涨等因素,购房人也并不愿意解除合同,肯定希望能够继续履行商品房买卖合同。

律师意见

在这种情况下律师建议与卖方、卖方的债权人以及查封的法院积极进行沟通,可以通过要求卖方立即偿还债务以解除查封,如果卖方不同意,也可以与法院、贷款银行协调,其余贷款的金额首先用来偿还该债务,以便解除查封,继续履行买卖合同,办理产权过户手续。

当然,还有另外一种情况,就是该房产并不是通过贷款的方式购买,而是买方已经一次性付款,这种情况下,按照最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(物权法出台后,部分条款与物权法有冲突,但仍然是有效的)第十七条,如果买受人已经实际占有该房产,该房产并不应被查封,可以与法院沟通要求其按照该规定进行处理,解除房产的查封。

本案结果

房帮帮的律师代理张先生以“如果买受人已经实际占有该房产,该房产并不应被查封,可以与法院沟通要求其按照该规定进行处理,解除房产的查封。”向xx法院提出异议,法院支持了房帮帮律师的观点,解除了查封。

法律法规

《物权法》第六条

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

《合同法》第九十四条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(五)法律规定的其他情形。

《合同法》第一百五十条

出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

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