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二手房买卖中的法律要点及风险提示

作者: 房帮帮 来源: 房帮帮 时间: 2017-02-10 12:02:00 点击量: 108

1.房屋面积差异的处理

二手房买卖合同未约定单价,或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。

【相关法律风险提示】

【1】陷阱条款:“该房地产建筑面积91.5平方米,以房产证为准。”对买受人而言,通常会认为该房的建筑面积系出于房产证,且明确“以房产证为准”,不会存在任何风险。司法实务中,可能会认为,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。故,不管房产证是在出卖方、中介,还是银行、房管所,都要眼见为实,而且不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的调查、核实。

【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致,除了测量误差外,还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视,导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,判决风险由买受人承担。

【3】二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位平方米价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不会得到支持。

【4】二手房买卖前后,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。

【5】二手房交易前,买卖双方实际上关注单价与总价,限于精力和测量条件,对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够,一旦出现实际面积、产权面积前后相差,容易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。

2.二手房过户税费争议

法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

【相关法律风险提示】

【6】房屋买卖合同中明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”,对于买方而言,营业税、个人所得税等需要出卖方承担的费用,可能也会被认为被约定所变更,而一概由买方承担。故,与税费负担相关的如出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否满5年、是否有本地户口、标的房屋原始购买发票是否保留等基本情况,买受人都应事先核实清楚。

【7】“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。二手房交易过户,可能影响税费负担比例的是后者而非前者,故签约时要对出卖方的承诺予以充分注意。

【8】过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定,实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。如在合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”,则会认为是办证费用由卖方承担的约定;但税费约定不明时,买方先行垫付的,法院可能会以该约定不明的款项属另一法律关系而不予与房款抵扣,直接判决买方支付房款。

【9】房屋买卖合同约定了个税可能出现时“卖方将定金退还买方,双方免责”的负担原则,卖方以此为由主张解除合同时,应对税费产生负举证责任,同时该条款会被认为系为买方利益而设定,应由买方选择是否解除合同,卖方单方解除合同,构成违约。

【10】即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定,但最终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致,或第三方垫付但不能明确被垫付主体,或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下,最好通过在合同中预先明确,或者对房屋总价款的构成作出限定性说明,以免第三方向其中一方追偿时,仍面临谁负担的困惑。

【11】争议条款:“此次交易成交价为卖方净得价,买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”,该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应缴纳的税款,且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照,法院可能认为,卖方的“净得价”仍需依法缴税。

【12】购买部分房产,办理过户时,存在分户办理权属证的情况,在约定过户费由买方负担的情况下,所有分户办证费用是否包含在内,应在合同中预先明确约定,以免事后生争端。

3.逾期过户的法律责任

二手房屋买卖合同合法有效,未办理物权登记的,不影响合同效力。买方请求卖方履行合同,并协助办理房屋登记过户手续的,应予支持。

【相关法律风险提示】

【13】房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”,对合同条款及附件内容的手写修改或补充,其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确,空白即视为相关违约责任的未予约定,且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。

【14】在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下,如一味坚持自己要求对方承担违约责任,而拒绝继续履行,可能导致被驳回诉讼请求的后果。

【15】“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定,相应的责任后果是否统一有必要加以澄清,否则,在一方“违约”,有很难认定为根本违约的程度,事后在诉讼中又同意继续履行情况下,很难认定其为“毁约”,相应的“毁约”条款便难以适用。

【16】即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”,如过户手续的办理,系因双方递件手续在先,税款交纳在后,因卖方拒绝配合递件,亦会被认为违约,由此导致合同解除的,应承担违约责任。

【17】过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任,在卖方无证据证明已尽通知义务情况下,买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户,嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题,并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。

【18】在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下,作为房屋买卖合同的卖方,以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由,要求“先交全款再办过户”如无合同依据,则构成单方变更合同,可能会承担违约责任。

【19】过户与办证应明确约定。“卖方逾期15天仍未交付房地产时,合同即告解除”,该约定中的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付,不涉及房屋产权证书的办理。

4.定金条款表述与适用

二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。

【相关法律风险提示】

【20】“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

【21】买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保,应属立约定金。作为立约定金,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系,其生效是独立的,在主合同之前即成立。买受人交付定金,有必要对定金性质予以明确:履约定金还是立约定金。如系后者,出卖方选择拒绝订立合同时,买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,且应成为交付定金的前提。

【22】定金或订金交付前,一定要确定权属主体、卖方资质,现场看房,到房管部门验证,就主要的交易条款达成意向并能基本确定,一防遇到骗子,二防事后反悔。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心,勿图省事,避免先交定金、仓促交易而上当受骗。

5.房屋质量的交接处理

二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

【相关法律风险提示】

【23】“交钥匙”与“交房”非同一概念,交钥匙不等于交付房屋,往往出卖人交了钥匙,但因租赁关系或共有关系,或其他原因,导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋,不予交付,此情况下,是否由出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题,皆不明确,故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。

【24】二手房签约前,买受人对房屋内居住人员的情况应有所了解,对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断,并在合同中对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿作出约定。

【25】“交房”通常与“交钥匙”合二为一,如何交钥匙,有必要在合同中明确程序。在发生争议情况下,一方辩称已交付,一方辩称索要过,均称遭到对方拒绝,如何避免举证上的困扰,可事先约定一方行使权利或履行义务遭拒时,有一个双方都认可的确认途径,尽量较之提存公证简便,比如约定双方都认可的第三方单位或自然人,明确双方遵守的通知方式。

【26】因履行法院生效判决而为房屋腾退、交付义务,为防止强制腾退义务一方人为破坏,对房屋现状的确认、交钥匙及验房最好安排具有公信力的第三方参与,起到证据保护的见证作用,同时对现场情况最好有照片说明。

【27】房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修,导致非吉屋、非现状移交,如经鉴定非自然损坏而系人为破坏,由此产生的修复费用及评估费用均应由交付义务方承担。

【28】买受方对二手房屋进行现场勘查及验收时,注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏,尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉,门窗的通风、采光状况是否良好,管线灯座是否正常,主体承重结构是否改动等,并将看房结果形成记录,由双方签字确认。

【29】对于明确约定“现状交付”的二手房,对未来房屋交付的“现状”,应尽可能详细地事先列明交接清单,此外,还应列明交接家私家电或其它设施的价值,以免交接时发现破坏或缺失,为提起损害赔偿标准提供依据,否则,因无法举证可能导致诉请被驳回。

6.买方拒绝履行的理由

二手房买卖合同签订后,买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定,又无合理抗辩理由的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

【相关法律风险提示】

【30】二手房买卖合同签订后,在合同具备继续履行条件下,出卖方无违约情形,买方拒绝履行的理由不成立的,可能需承担继续履行同时,另外支付违约金或没收定金的违约责任。

【31】就无产权证的房屋签订买卖合同,但房屋权属明确或嗣后完善权属证明,通常不会认定所签合同无效。故对无产权证的房屋,如心存疑虑,可多做核实;一旦交了定金,事后反悔,卖方的房屋权属不成问题,因买方不继续履行合同,必然要承担违约责任。

【32】以备案合同(黑白合同、阴阳合同)避税条款属于“违反法律法规强制性规定”、“以合法形式掩盖非法目的”、“重大误解”、“显失公平”为由要求认定合同无效或以此解除合同的,实践中通常不会得到法院支持。

【33】在双方对付款期限、交房期限未明确约定情况下,买方以卖方未腾房、租客未搬走为由作为解约理由的,不会被支持。

【34】双方签约时,房屋权属证明材料已由买方核验或持有的,事后买方以出卖方隐瞒非普通住宅的房屋性质、隐瞒房屋的结构为由要求解约的,难以被支持。

【35】通过中介购房常见证据效力。房屋买卖合同解除或中止履行后,就解除或中止原因,由中介出具的双方签订和履行购房合同中的相关情况所作的说明,一般认为具备客观性,符合民事诉讼证据的基本特征。对买受人举出的视听资料,如出卖人对该谈话事实无异议,该视听资料亦符合民事诉讼证据的基本特征,应作为定案依据。故购房合同签订后,应随时保留、尽力收集己方履行合同,对方拖延履行、拒绝履行的证据。包括中介出具的证明或情况说明,谈话录音。在履行合同过程中,就合同履行所为的任何交涉,尤其是在争议产生后,就合同履行的沟通,表述上应注意厘清法律责任,以免贻人口实。

7.卖方违约与继续履行

二手房买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

【相关法律风险提示】

【36】契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致,卖方收取定金后,无法定或约定理由拒绝继续履行,不仅有可能需要承担违约责任,且同时仍需继续履行。

【37】在买方逾期支付购房款情况下,卖方并不当然享有解除合同权利,合同亦不当然自动解除,卖方未依法履行通知或催告义务情况下,将房屋另售他人,可能会被认定“一房二卖”、根本违约,而承担相应责任。

【38】卖方在签订二手房买卖合同时,接受买受人分期付款的,应将付款日期及条件约定明确,将违约认定的程序设定做到简单明了,将违约责任的后果及解除合同的程序设定清晰,比如可以“短信通知双方认可的手机联系方式”达到解除合同的目的。对卖方而言,付款期限及解约条件约定不清,可能导致售房合同签订后,长期得不到履行,尤其在需要卖房回款另有急用的情况下,往往无法在短期内解除合同,造成进退失措,左右掣肘。故,房屋买卖合同中应注明交易双方各自的联系地址和方式,且约定该通讯地址及联系方式“为所有通知、文件、资料等送达途径。上述通讯地址或联系方式如有变更,应在变更后三日内书面通知本合同其他各方,否则仍以原地址或方式为所有通知、文件、资料等送达途径。通过邮寄送达的,以投邮当日视为送达。”

【39】二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的,双方应先核实是否符合公证办理的条件,如未取得房产权属证明的房屋,虽可进行合法交易,但却可能无法办理公证,在此情况下如何履行,如双方不能达成一致,任何一方反悔,都有可能构成违约。

【40】在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形,办理贷款手续需交易双方配合,实践中本身因为银行、担保公司办理贷款手续的审批过程有一定周期,如在该期间一方懈怠,往往容易在双方之间形成不信任的状态,一旦受到房产市场价格波动的影响,就会发生双方互相指责违约的情形。对出卖人而言,签约前应详细了解买方付款方式,买受人办理按揭的,需双方各自提供的手续是否完备,正常的贷款到账流程多久,对容易认为拖延的环节应通过违约条款加以防范。

【41】卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利,约定“赔偿同等已付购房款后可解约”,在收受购房款并为交付已数年,但始终未过户情况下,诉请依约解除,可能不会被支持。

8.解除合同的通知效力

二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

【相关法律风险提示】

【42】催告对方履行合同义务,或提出解除合同的通知,建议以特快专递或普通快递方式进行,注意在快件详情单上注明快递文件的内容,并向快递单位索取、保留对方或对方工作人员签收的回执,以避免对方抗辩称未收到或收到的非特定文件时作为证据使用。信封上注明快递文件内容系“解除合同通知”,对方拒绝签收的,法院也可能认定合同一方已尽通知义务。

【43】二手房购房合同约定了违约金的,诉讼中对违约金计算的终息日,应强调系“暂计至”,判决书中表明的“逾期未付……加倍”内容通常系对判决确认债务内容的履行要求,并非完整的债务内容。尤其在二手房买卖合同历经多次诉讼,卖方解除合同不得,对方持续违约情形下,对利息或违约金的计算依据通过生效判决获得最大限度的保护,具有现实意义。

【44】对签约后付款义务的履行方式,约定了明确期限的,最好在合同中将款项接受账号予以明确,以入账日期作为付款义务、收款义务履行的标志,避免在认定付款义务是否逾期时产生纷扰。

【45】在一方先行违约符合约定解除合同的情况下,另一方解除合同,应通知对方,未经通知的,合同尚未解除,自行坚持解除,可能被对方作为主张逾期违约的理由。

【46】在一方迟延履行主要合同义务的情况下,对方提出解除合同的,应先提出要求履行的催告,并给予合理的履行期限,径行提出解除通知的,可能构成违约。

9.合同签订真实性判定

在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

【相关法律风险提示】

【47】房屋买卖合同应采用书面形式,因引发争议点多,口头约定如无证据支持,极易导致合同无法履行,且责任无法分清。同时,当事人应在合同尾部签名或捺印、盖章,能本人签名的,应尽量让当事人本人在合同最后签名栏签名,以免当事人或其法定代理人对合同真实性提出异议时,有充分的事实依据。

【48】通常认为合同当事人签名在真实性方面较名章更有说服力,在当事人否认自己提供名章或名章虚假的情况下,如有其他证据支持,可以推翻;相反,在对方否认名章真实性,但结合其他相关事实,可认定合同签署的真实性。故合同签名栏应尽量避免加盖名章来代替签名,签名伪造较之印章作假,能鉴定出来的可能性相对较大。

【49】在房屋产权人已去世,继承人身份不确定、房屋权属不清晰的房屋买卖合同,应查实共有情况后,由全体共有人或其代理人作为合同当事人一方签字,尽力避免无权处分情形发生。

【50】房屋买卖合同签订后,权利人应及时办理过户,存在过户办理障碍时,应及时通过法律途径主张权利,以免日久生变。

【51】以房屋冲抵欠款,通过签订房屋买卖协议,欠款充当定金的做法,为避免将来被认定违背他人真实意思表示或乘人之危之嫌,最好签订书面房屋买卖合同,并有见证人签名捺印。

【52】依现行物权登记制度,买卖房屋行为并不依凭房产证是否办理更名登记确认其效力,是否办理更名登记,是合同的履行行为。

【53】合同因欺诈或乘人之危可诉请撤销,但要注意撤销期限1年的限制,同时,举证前述两种无效或撤销情形之存在,实践中如无充分证据,基本上难被支持。

10.购房合同的性质判定

当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

【相关法律风险提示】

【54】为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止,但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款,符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形,会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。

【55】借名或借房(抵押担保)为他人贷款提供便利,在实际用资人无法偿贷时,出借人作为合同相对人,负有直接清偿义务。

【56】我国物权制度中并无让与担保制度,学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”,由于涉及到对物权法定原则的遵循,所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利,仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后,虽已办过户手续,但卖方为回赎房屋设定限制出售条款,符合让与担保的法律特征,亦有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷。

【57】以抵押借款方式成立房屋买卖合同关系,易导致法律关系上的争议,应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示,而非合同形式,合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同,为避免名实不副导致合同效力之争,应尽量回避“流押”、“投资回报”字眼,并最好办理过户,将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

【58】在《合同法》实施前,机关团体未经批准购买私房,为《城市私有房屋管理条例》严格禁止,但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

【59】以长期租赁的形式实现买卖合同的目的,存在产权未过户的最大风险,买受人应对此有充分估量。

11.购房尾款的支付时间

二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

【相关法律风险提示】

【60】通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支付,虽可能在同一天发生,但亦存在先后顺序。一旦较真,谁先谁后,就易成为任何一方的借口,导致纠纷产生。为防止此种情形出现,当事双方应对具体交房通知的时间、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋质量等问题导致交接出现困阻后的补救方案进行明确约定。

【61】房屋对房款或定金交付有明确日期约定的,主张在该日期已履行付款义务的买方应承担举证责任。对于明确约定支付定金后入住的,对于未支付定金而入住的,双方应有书面说明。

【62】争议条款:①在未具体约定过户日期情形下,“余款过户前两天交付”的约定极易混淆事实。②“买方拿到产权证复印件同时付清余款”,对买方而言,应明确为变更后的产权证;对卖方而言,应注意该条款通常会被理解为先办下过户手续,而买受人的付款义务在后。③“除银行贷款以外的款项待房产证过户完毕后付清”,“其他款项”是否指“工本费、律师费、保险费”,是否包括“房屋尾款”,容易产生争议。④“卖方在收齐买方楼款时交税过户”,卖方的过户递件手续须先行情形,卖方以收全款抗辩理据不足。

12.房屋相关费用的结清

二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。

【相关法律风险提示】

【63】现状出售的二手房,应对交吉条件作出约定,详细清点待移交的设备设施,明确各项应付费用(如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等)的缴纳义务,并在实际履行交接时,按列明的清单清点、检验,对设施、设备缺省或影响使用的功能缺陷,应在清单中预先告知,以免事后起纠纷。买受人无证据证明存在上述未结清费用,不能以出卖人未提供相关交费凭证拒绝履行自己后履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳而未缴纳的费用情况下,无权向出卖人行使追偿权。

【64】以他人名义存款作为交房保证金,并自行持有存单,以此达到质押担保目的但又未办理登记备案手续的,存在他人通过挂失取款的风险。

13.精神病人的卖房效力

精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。

【相关法律风险提示】

【65】虽然出售房屋的出卖人与产权证上的房屋产权人一致,出售价格也相对合理,但若卖房人为限制民事行为能力人或无民事行为能力人,买卖合同效力依然受到影响,乃至无效。故,即使是一宗看上去很正常的买卖,也要尽可能对出卖人精神状态有所判断和做必要的背景调查,对于出卖人明显存在精神疾病的,有必要取得其法定代理人或近亲属对交易行为的书面确认。

【66】虽然房屋买卖合同的签订再正常不过:买卖双方主体具备交易资格、无其他违法行为,交付了房款并办理了过户,但因前手的买卖合同瑕疵,即便所有的交易均办理登记手续,但在最初的产权人出卖房屋并过户后,因其无民事行为能力或限制民事行为能力,最后取得房屋的登记产权人,依善意、依合法成立的房屋买卖合同要求该民事行为能力欠缺之人腾退房屋,依然存在不能获得法院支持的风险。原因在于法律和情理的两难。故,买受人对交易房屋居住现状及居住人身份、与该房屋关系的了解成为必要。

【67】签订房屋买卖合同因主体资格不适导致无效后,受让人将房屋另行转给善意第三人,第三人因获取房屋所有权或使用权目的不能实现的,受让人并不因其与第三人的善意取得而免于承担违约责任。

【68】购房合同的发票和装修房屋的票据应长时间留存,不仅是作为房屋所有权的证明,且在嗣后合同因各种原因导致无效主张经济损失时,可作为凭据。

【69】买卖合同一方主体的民事行为能力直接影响合同效力。就以往的行为能力鉴定,应当提供过去一段时间内的就诊治疗情况。如不能证明签约当时的行为能力,仅以现时的鉴定结论,有可能难以获得法院作出买卖合同无效认定。

14.未成年房主卖房程序

未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。

【相关法律风险提示】

【70】虽然未成年人的法定代理人可代未成年人为民事行为,但未成年人作为房屋共有人的出卖合同,买受人依然需要在合同签订和履行中对代理权的合法性尽到审核义务,对未成年人一方的法定代理人与委托代理人权源均需注意。

【71】与未成年人签订房屋买卖合同,应有其法定代理人在场并在合同上作为当事人一方签字。

【72】未成年人作为非登记在册的房屋共有人,虽依继承或依约定享有房屋所有权,但买受人仍可依善意取得其房屋。

15.境外人士购房之程序

境外机构或个人违反建设部等六部委共同下发的《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,及国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》关于限购规定,并不必然导致合同无效。但因违反上述政策或行政规章,导致买受人取得系争房屋产权的合同目的无法达到,在合同无法实际履行的情况下,买受人有权要求解除合同。

【相关法律风险提示】

【73】以外籍身份购房违反相关规定主张合同无效,因非属违反法律或行政法规强制性规定,通常难获法院支持,相应地主张无效返还定金或购房款亦不会被支持。

【74】房产中介为规避责任,在明知买受人的境外身份不符合购房条件仍提供居间服务,即便签署“境外个人购房承诺”等免责声明,对合同不能履行的后果仍应承担相应责任。

【75】当事人行为在嗣后出台的法律法规中属于禁止性范围,但因行为在前,立法在后,先前行为并不因嗣后法律规定而无效。相关规定对境外人士购房居住年限及购房用途的予以限定,但限定日之前签订的房屋买卖合同并不成为约束对象。

16.约定不明与合同解释

二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

【相关法律风险提示】

【76】二手房买卖过程中,对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及,还要有明确的期日约定,否则因履行期限及方式不明导致合同争议,被认为合同存在重大条款约定不明的事实,且事后双方无法达成一致,无继续履行的可能性而解除合同,即使对于已交定金一方,亦不适用定金罚则。

【77】对于负有付款和办证同时履行义务的双方而言,卖方不履行交房、办证义务,如买方不通过提存或其他适当方式履行己方合同义务,可能亦会被法院认定未履行义务。

【78】房屋买卖合同买卖双方各持的一份文本应核对一致,对空栏部分的填写或涂销亦应保持一致,以免发生事后两份合同不同条款存在争议的情形。

17.按揭未办理责任认定

二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

【相关法律风险提示】

【79】按揭购买二手房,在合同已明确约定按揭未获批准情况下由买方采取补救方案即现金全部付款的情况下,买方未积极履行义务或履行义务不符合约定的,应承担违约责任。

【80】既约定系按揭购买二手房,又约定“过户时,买方向卖方余下房款,卖方同时交房给买方”,易生现金购房与按揭购房无谓之争。故在按揭购买二手房情形,对交房付款条件的约定,为避免纷争,双方可就“余下房款”做详细约定。

【81】按揭手续办理可能有周期,且有可能超出卖房人心里预期,又因涉及案外人多,尤其在无法判别买受人是否怠于履行的情况下,极易出现一方毁约的现象。故签约之前,应充分咨询、了解相关按揭事宜,对办理按揭手续的合理期限及可能出现的办理迟延有预期、有应对。

【82】因受调控政策影响导致按揭受阻,依然需要区分政策影响程度,以及义务一方拒绝履行理由是否合理,从而判定违约责任承担。

【83】争议条款:“乙方办理贷款,甲方给予配合,是先贷款后更名,还是先更名后贷款视有利于速度快为原则。”实践中,往往为了按揭成功需卖方出具一系列手续,比如首付款证明,在未付款或首付未实际达到银行要求的比例情况下,出卖方出具虚假证明,则存在明显的风险,不出具证明又使合同履行出现障碍,有违约定的“有利于速度快”原则和贷款先到位约定。故签约时,双方对履行方式和履行期限应予明确,不做含混模糊约定。

18.转按揭二手房屋纠纷

需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。

【相关法律风险提示】

【84】购买二手按揭房屋,卖方是否符合赎楼、注销抵押登记的条件,将直接影响到合同的履行,如不能办转按揭或注销抵押登记,则卖方可能构成违约;由买方以卖方名义继续还款,在买方违约情况下,卖方依然需对银行承担还款的合同责任,卖方只享有向买方主张违约责任的权利。

【85】转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分,由买方以现金方式补足”,但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻,在卖方明显无责的情况下,合同无法继续履行的后果,依据前款通行约定,往往由买方来承担违约的法律后果,包括新增加的贷款利息、税费负担。

【86】按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款,在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下,买受人起诉,可要求继续履行合同。如要求法院直接确认其所有权,或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款的,均无法律依据。

【87】合同约定的先履行义务,因情势变化导致履行受阻或履行无必要的,先履行义务人应对此举证。比如约定出卖人有申请转按揭的义务,因最终未在约定期限内办理,出卖人应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证;再比如,实践中,合同约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕,因未履行的,出卖人应就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进行举证。

【88】合同履行中的通知、协助等附随义务的不作为,亦可能成为一方违约的口实。在转按揭房屋买卖合同履行中,在非归因于买卖双方的情况下导致转按揭办理受阻,买方有义务通知卖方协商解决的途径。

19.逾期交房的损失计算

二手房买卖合同签订后,卖方未依约交付房屋的,应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式,买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准,结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置,来确定逾期交付违约金或赔偿损失的,应予支持。

【相关法律风险提示】

【89】因出卖方迟延交房,买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失,可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。故房屋买卖合同可事先对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。

【90】房屋的交付往往以“交钥匙”为标志,买方索取钥匙主张交付、卖方主张交付钥匙被拒绝,均应保留好相关证据,比如证人证言、提存证据、短信证据、录音证据等。

【91】二手房屋买卖,双方对房屋交付日期应有明确约定,对逾期交付可参照该房屋当地当时出租的标准,约定迟延履行的违约赔偿条款,以免将来认定损失时,出现举证上的困难。

20.户口迁移的违约责任

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼,因户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由,要求出卖方承担违约责任的,属于民事案件受理范围。

【相关法律风险提示】

【92】二手房买卖合同,双方应约定卖方户口迁出问题,如未约定,诉讼中买方提出,法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。

【93】对户口迁出的约定,应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口,在迁出存在障碍的情况下,违约责任应对此约定明确。

21.土地出让金补交责任

购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。

【相关法律风险提示】

【94】购买划拨土地上建造的房产,交易双方应明确出卖人是否已补交土地出让金,是否符合房屋(土地)转让条件;无论出卖人是否已缴纳土地出让金,出卖人现转让的房屋价款是否包含土地出让金,均需在合同中明确,否则,影响过户。

【95】对于房屋办理土地使用权证是否需要交纳土地出让金及由谁负担,即购房款是否包含土地出让金,双方在合同中应明确。购买划拨土地上房屋,在双方对土地出让金未约定情况下,法院可能认为变更土地用途和类型系买方自愿,由此产生的土地出让金应由买方承担。

【96】对于房屋出卖人持有的产权证上已明确标明土地使用权类型系“划拨”性质的,应视为卖方尽到告知义务,买方以此作为重大误解要求撤销合同,通常不会得到法院支持。

【97】办理产权手续,还应包括办理土地使用权证,由此产生的费用应在房屋买卖合同中明确约定,同时对于因乙方迟延办理,因政策原因导致办证费用新增的损失承担亦应明确。

【98】企业自行开发的房产,涉及到土地划拨性质的变更,应明确与职工签订的房屋买卖合同性质,商品房买卖与二手房买卖性质的不同,可能导致土地出让金缴纳的主体不同。

22.口头合同效力与认定

房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。

【相关法律风险提示】

【99】二手房交易从预约交定金或订金开始,就应采用书面形式,就双方之间建立的法律关系及权利义务进行明确约定,防止一方反悔时因口头合同举证上的困阻造成违背真实意思表示的不利后果。

【100】卖方收取定金时,应就房屋买卖的主要条款如付款、交房、过户、税费负担等与买方达成一致并形成书面合同,以免事后因约定不明,导致履行受阻。

23.无可归责于双方情形

二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约责任。

【相关法律风险提示】

【101】阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。

【102】因受房地产市场国家调控政策影响,导致首付款、税费增加能否被认定为情势变更,而属于“因不可归责于任何一方的原因导致合同解除”,实践中仍需要根据具体情形,由法官甄判。

24.逾期付款的法律后果

二手房买受人逾期付款,合同中已约定逾期付款违约金计算标准的,按合同约定处理。合同中既未约定计算标准,又未约定相应损失赔偿的,应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额,当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。

【相关法律风险提示】

【103】在约定先交房后付款情况下,交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由,故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。

【104】在一方逾期付款,另一方接受的,则可能认为是对逾期付款违约责任的放弃。在不接受时,若被法院认定买方逾期有合理理由,相反,卖方拒绝接收构成违约。故,以对方违约并提出解除合同,要慎重,一定要有充分的理由和证据。

【105】争议条款:①“到期未付余款,本合同失效。每拖欠一天罚款500元,以此类推。”该条款关于逾期付款的法律后果系“合同失效”还是“继续履行,并按每日500元支付罚款”的约定相互矛盾。该约定可能会被法院认定无效。②“买方逾期15日未付清应付房款的,作悔约处理,本合同即告解除,买方所交定金,卖方不予退回,已付购房款卖方在七日内退回买方;另赔偿卖方2万元违约金”。该条款约定的实际是逾期付款导致合同解除时的违约责任,如逾期付款,合同又未被认定解除,违约责任实际上并不能依此款主张,出现漏洞。

25.判决确权与卖房效力

在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。

【相关法律风险提示】

【106】无权处分行为符合表见代理情形,存在权利人和善意相对人两种需要保护的利益,同时亦可能存在行政和民事两种相互冲突的判决。实际上无论怎样裁判,或者说法律确定保护哪一方无辜者的利益,情理上乃至法理上均不缺乏依据:相对人固然可依善意及表见代理制度取得,但撤销颁证行为的生效行政判决包含了买受人实现过户在法律上存在的障碍。防范之法:除审查权属状态外,对有代理人代为交易的情形,应就授权真实性更为留意。

【107】购买房屋前,签约人虽为产权人,作为房产共有人的配偶另一方亦书面同意出售,但仍可能存在冠名产权人之外的其他权利人嗣后主张权利,按《物权法》和《合同法》,善意取得不动产有法律依据,仍需买受人就对价、善意进行举证。为避免诉讼风险,买受人在源头上对权属是否存在争议有必要多做一些了解。

【108】无论是正式签订的购房合同,还是为登记而签订的备案合同,当事人主体应保持一致,善始善终,对于委托他人签订的,务必核实并保留授权凭证。

【109】房屋买卖合同订立后,应及时办理产权过户手续,即使依合同取得的所有权受法律保护,但因未登记,不能产生对抗第三人的效力。

【110】夫妻离婚就房产约定归孩子的,与孩子一同生活的离婚夫妻一方处分该房产,是否须征求对方或孩子意见,未征求意见是否必然导致转让房屋合同无效,依现行法律条文推导不出明确结论。笔者认为,除非该处分行为明显侵害作为受益人的未成年人利益,买受人又难以认定为善意,否则应认定合同有效。

26.隐名代理与借名购房

房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

【相关法律风险提示】

【111】借他人之名购买房屋,如系规避法律禁止性规定,有可能导致最终合同无效的风险。

【112】非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议,构成隐名代理,买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成,并不应受中介方承诺或担保的影响。

【113】借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有,在借名行为不违背法律禁止性规定情况下,借用人只享有债权,在借名人无权处分情形,存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实,甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失,即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

【114】经开发商同意,从亲友手中购买转售商品房,即使实际交款并入住,但产权人未变更,亦无书面的房屋买卖合同可资证明,就会存在某现实案例中的风险:即便是兄妹,交了钱,不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房,不过是私下借住而已。故,购买转售商品房,不仅要签订书面合同,还要最终达致产权过户的结果。

27.房款拖欠与诉讼时效

二手房交易中,出卖方将房屋交付买受方后,买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权,其诉讼时效为两年,诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的,不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权,应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。

【相关法律风险提示】

【115】二手房合同履行过程中,双方认可部分款项系违约金而非房款的,卖方应当要求订立书面确认协议。卖方仅以违约金收据形式单份出示给买方作为凭证的,易存在举证失据。

【116】拖欠的购房款是否两年普通适用诉讼,司法实践中有不同判例。认为不适用诉讼时效一方的理由:支付房款系买方主要合同义务,与物权有关。认为适用诉讼时效一方的理由:拖欠的购房款性质上仍系普通债权。对二手房交易各方当事人而言,无论是购房款还是违约金,积极主张并保留相关证据,是防范此类法律风险发生的根本。

28.盗卖房屋的法律效力

擅自将他人房屋转让给第三人,第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的,该房屋买卖合同有效。

【相关法律风险提示】

【117】卖房人非产权人,但持有房屋及产权人的所有合法证件并通过中介售房,可能还有(伪造的)公证委托书,购房人依然有审核授权委托的义务,就公证委托书的真实性进行查实;委托书未公证的,不能交易,以防范可能产生的无权处分导致合同无效的风险。

【118】无权处分导致合同无效,买受人已交定金是否能获得双倍返还?实务中,基于买卖主合同无效作为从合同的定金担保合同亦无效的理论,不失为法律依据明确。笔者倾向于从缔约过失角度看待出卖人行为,或从立约定金性质处理该案,判决主要过错人即出卖人承担双倍返还之责,似更符合公平原则。

【119】房屋所有权证、身份证等重要证件应妥善保管,丢失后及时挂失或备案。在无权处分发生时,出卖人的过错可能影响到买受人能否构成善意取得。

【120】房屋作为赃物同样适用善意取得,但“明显不合理的低价”、“已办理过户登记”是善意取得构成必要条件,且在实践中对构成要件的审查更为严格。

29.中介费用纠纷的处理

居间人促成合同成立的,委托人应依约支付报酬。居间人未完成房地产经纪服务合同约定事项,或服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。

【相关法律风险提示】

【121】通过中介进行二手房屋交易的,即便房屋最终未成交,交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下,即使在买受人签署佣金确认书,在交易未成就的情况下,法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发,酌定中介机构应收取的劳动报酬。

【122】约定以过户作为居间费用支付条件的,在过户手续已办理情况下,交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的,法院不会支持。

【123】二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就,后以房产中介工作人员承诺“能贷款,能代为出具有单位、有收入的证明”为由,拒付居间服务费的,如无无充分有效的证据证明,法院一般不会支持。

【124】就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效,买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的,可能不会被法院支持。

【125】房产中介收取委托人“购房定金”后,不能就该房屋交易达成居间促成的,可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故,对存在中介方的二手房买卖,定金交纳应有明确的接收主体,同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则,且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中,中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式,作为一种促成交易的安排,法院在审判中通常会予以尊重和确认。

【126】一方利用对售房政策的了解,比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示,导致另一方有理由相信,从而影响签订房屋买卖合同时价款确定,会被认定存在重大误解和显失公平,导致二手房买卖合同被撤销。

【127】中介参与的三方协议,如因附加于中介方的义务未履行,实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本,最终又未践诺,导致买方或卖方违约,有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任,买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。

30.转售房纠纷处理原则

出卖人在取得房地产证之前与他人订立房屋买卖合同,房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得房地产证为由主张合同无效的,不予支持。

【相关法律风险提示】

【128】转售房屋土地使用权证上土地使用权性质标注“划拨”的,交易各方应对相应土地出让金交纳事先明确约定。

【129】出卖人转售的房屋,在未过户登记在自己名下或未签订合同确定自己享有所有权的情况下,指示原所有权人直接交付转售房予买方,并由原所有权人与买方签订购房合同,出卖人应保留证明此法律关系的书面证据,否则,易生合同主体及权利义务认定上的纠纷。

【130】已签订生效的房屋买卖合同并不因一房二卖而自然解除,即使先前的买受人作为第二次买卖的中介人对此明知,相反,在出卖人未放弃追究违约责任情况下,先前的买受人往往会因迟延付款而被要求承担没收定金的违约责任。

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