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房帮帮举办《夫妻共同财产——房产归谁》的专题讲座

作者: 房帮帮 来源: 房帮帮 时间: 2017-01-09 17:15:00 点击量: 130

房帮帮专业房产开元棋牌的网站是受邀为居民开设了一场《夫妻共同财产——房产归谁》为专题的法律知识讲座,吸引了约70余名社区居民前往。在讲座中,团队的陈宇超律师向居民们深入浅出地介绍了,婚恋关系中房产归属的不同规定与政策,获得了居民们的一致好评。

陈宇超律师的讲座内容涵盖了包括房产权属的原则、哪些不属于夫妻共同财产、哪些属于夫妻共同财产、夫妻共同财产如何分割等一系列的问题:

一、确定房产权属的原则有哪些

1、房产以登记为第一原则:

我国对于房屋产权的归属采取登记主义原则,也就是说,原则上,房产证上登记谁的名字,谁对房屋就有产权。婚房的产权归属,总体上也是遵从这项登记主义原则。

2、房产以夫妻婚后共同为第二原则:

我国的婚姻以登记为准,在我国民政机关登记结婚,也就是领结婚证后,方可能产生婚后共同财产问题。

考虑到一旦结婚结为夫妻,夫妻两人除非有明确的婚姻财产约定规定双方收入和支出如何用于家庭生活、哪些属于共同财产以外,一般情况下,婚后购买的房屋因为多数是夫妻双方对出资都有贡献,所以会认定为夫妻共同财产。

3、有特殊情况的,根据法律规定处理

婚姻法司法解释等法律规定了一些夫妻共同财产的处理情况,不再仅靠登记为准,具体还要根据房屋签订合同、房款支付方式及其来源、产证取得时间等进行综合判断是不是共同财产。

综合上述三条,判断房子到底属于谁的时候,应该以以下顺序进行

1、房子登记在谁名下就是谁的

2、如果存在夫妻关系且是婚后取得产权的,不管登记在那个人名下,一般都视作夫妻共同财产

存在特殊情况的,才另外按照相关法律规定,突破上述两条原则。哪些属于共同财产呢?首先需要排除不属于共同财产的情况。

二、肯定不属于共同财产的情况

1、纯粹的婚前个人财产——符合第一条原则,登记为准

对于夫妻双方在领取结婚证前各自名下的房产,婚姻存续期间也没有将对方的名字加进房产证的,那么归各自所有。个人财产的自然增值部分不属于共同财产,也就是说,如果房屋属于个人财产,那么无论涨跌都与另一方无关,另一方不能主张对房价上涨部分要求分割取得利益。

2、婚前一方签约、按揭的,属于该方个人财产,婚后共同还贷的没有产权但可主张还贷部分的增值利益

房屋买卖合同、按揭合同都是婚前一方签约的,即使婚后另一方确实在购房过程中归还贷款,甚至支付首付的,一般也认为相当于“借款”,只要房产证上没有名字,那么对房屋就没有产权。在分割夫妻共同财产时,按揭贷款没有还清的部分,属于签约方的个人债务,另一方可以要求对方先归还自己所出的首付款、部分自己支付的贷款,并适当就房产增值部分要求补偿要求。
3、父母出资为夫妻一方购房的情况,需要分婚前和婚后不同对待。

这里的出资,指的是全额出资,全额出资可以包括:以现金方式一次性支付、以该方父母名义按揭、以该方父母的工龄等享受福利利益等方式。

(1)婚前购房,作为个人财产——符合第一条原则

(2)婚后购房,登记在夫妻双方名下,视作夫妻共同财产——符合第二条原则

(3)虽然是婚后购房,但是子女名下的,属于子女的个人财产——突破了两条原则

举个例子,男方父母给男方买了一套房子并且拿到了房产证又登记在男方名下,那么就属于男方的个人财产。在此情况下需要注意,如果老人希望房产归自己子女所有的,就不能将另一方名字加进产证,否则也视作对另一方的赠与,该套房屋也作为夫妻共同财产进行分割。比较保险的方式是将自己的名字和子女的名字都做进产证,这样即使要将另一方加进产证,也需要得到两位老人的同意。

3、没有登记在夫妻名下的房产

(1)即使是夫妻双方共同出资购买的房子,只要登记在他人名下(无论是父母、对方父母、其他亲属),都不属于夫妻共同财产。——符合第一条原则

如果是出资为对方父母参加房改购房的,那么这笔出资可以作为对方父母的债务处理。

4、夫妻婚后取得、登记在未成年子女名下的房产,一般认为属于家庭共同财产,而不是未成年子女的个人财产——突破了第一条原则

5、虚假交易转移至夫妻名下的房产

如果小夫妻一方为了套取现金,让一方父母将自己名下房产通过买卖形式过户给夫妻双方来套取银行贷款,即使登记在夫妻双方名下,这套房屋也不作为夫妻共同财产。

三、肯定属于夫妻共同财产的情况

夫妻婚后购买的房产,无论登记在谁名下,一般都视作夫妻共同财产。这是因为婚后购买房产,一般都认为夫妻双方对于房产的出资都有贡献,属于共同财产所购买。即使登记在其中一方名下,也无法否认其共同财产的性质。但是夫妻双方在结婚时有明确财产约定,规定了某些财产不作为共同财产的,或者明确约定只有哪些财产作为共同财产的,那么就要按照约定处理。

1、夫妻双方婚后共同购买的房产,无论登记在夫妻哪一方名下,都属于夫妻共同财产——符合第二条原则

(1)夫妻双方父母分别出资、没有贷款购买的,一般按照双方父母出资的比例由夫妻两人按份共有——符合第二条原则,但是属于按份共有

(2)夫妻双方或者一方父母出资支付首付的,一般视作夫妻共同财产,但不是按份共有。其中的首付款作为父母对双方的赠与,但是另有约定的除外——符合第二条原则

举个例子:男方父母出资支付了首付,男女双方共同还贷,无论登记在男女哪一方名下,都属于共同财产。但是,男方父母出资的时候,男方或者女方向老人出具借条的,那么视作夫妻双方对老人的负债,作为共同债务处理,借条写明是个人债务的,一般将作为出具借条的一方的个人债务处理;如果老人明确说这笔钱是赠与给其中一方的,那么在分割房产的时候,先要把首付款的金额给这一方,剩下的按照共同财产分割处理。

2、婚后产证加了配偶名字,作为共同财产处理——符合第一、二两条原则

这种情况下一般都会被认为是夫妻一方对加进产证一方的赠与,属于共同财产。只要离婚时男女双方在产证上属于共有人,那么就应当按照夫妻共同财产进行分割,只不过最终判决,婚后加进去的一方份额稍少。需要注意的是,如果夫妻一方对另一方承诺将自己的婚前产权房赠与对方,但并没有到房产登记机构办理登记手续,也就是另一方名字没有加进产证的,该房产依然是婚前财产,不能主张要求对方必须加名字作为共同财产处理。

3、婚前双方共同签约、以双方名义按揭,婚后取得产证的,按夫妻共同财产处理

在此情况下一般都认为属于夫妻共同财产,即使产证上只有一方的名字,一般也不会视作个人财产。在房款来源上,如果双方的父母提供出资、提供首付的,一般也认为是对夫妻双方的赠与。

4、夫妻一方利用夫妻共同财产为婚外情人购买的房产,属于夫妻共同财产

无论是否登记在婚外情人名下,只要使用夫妻共同财产购买的房产,都属于夫妻共同财产。

四、分割夫妻共同财产时的原则

1、自愿原则

夫妻双方如果发生离婚需要分割夫妻共同财产的,由双方协商处理,只要自愿达成离婚协议的,无论比例如何,都不违反法律。

2、协商不成的,法院将会按照以下顺序处理

(1)夫妻双方是否有婚姻财产归属的协议或者约定,有约定先按约定处理

(2)没有明确约定的,按之前确定哪些属于个人财产哪些属于共同财产的方法确定哪些属于夫妻共同财产

(3)处理夫妻共同债务的具体承担方

(4)是否存在过错方,存在过错方的,酌情少分

这里的过错一般指的是婚外同居。如果没有证据证明对方存在过错的,对方又不承认的,那么一般就认为不存在过错方。举个例子来说,女方怀疑男方出轨,但是没有任何证据能够证明,男方又不承认的,一般认为双方都不存在过错;女方怀疑男方出轨,男方在离婚过程中明确承认了,那么一般认为男方存在过错;男方在外与其他女子婚外同居的,那么一般也认为男方存在过错。

(5)剩下的部分以“均等分割”为前提,考虑双方贡献,贡献较多的一方,酌情多分,同时保护女方、子女利益

夫妻双方婚前一起购置房屋但出资不一,离婚时房屋如何分割?司法实践中针对此类房屋的分割争议颇大,处理方式也是千差万别。总结起来一般有以下三种处理方式:

第一种,不考虑各自婚前出资情况,均等分割。这种处理方式一般适用于双方结婚时间及共同生活时间很长且婚前出资相差不多的情况。因双方生活时间很长,在长期的夫妻共同生活中相互辅助与照顾,并且婚前出资相差不是很大,出于公平原则,此时均等分割也于法不悖。

第二种,以双方离婚之时房屋的市场价扣除双方婚前财产部分,剩余财产均等分割。这种处理方式一般适用于双方结婚时间及共同生活时间较长但一方婚前财产价值较大的情形。虽然双方夫妻共同生活时间较长,但毕竟一方婚前财产价值较大,此时若不考虑出资将有失公允,故分割时扣除各自婚前出资符合公平原则。

第三种,按照各自的出资比例进行分割,若有贷款的,则贷款视为双方的共同出资。此种处理方式一般适用于双方婚龄较短或虽然婚龄较长但婚后同居生活时间较短的情形。此种情形下,如不考虑婚前出资情况及房屋增值因素,则有失法律之公允,故按照各自出资比例进行分割,符合法律的公平公正原则。

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